相続不動産の売却について、全体の流れを事前に把握することは大切です。不動産会社にすべてを任せるのではなく、ご自身がプランニングすることが重要です。
１ 物件の売却相場
相続不動産を売却する際、まずは「売却価格」を決めることです。
その際、いきなりに、不動産会社の不動産査定サービスを依頼するのではなく、土地の場合であれば、公示価格（国交省：毎年１月１日）や基準地価格（都道府県：毎年７月１日）や路線価（国税庁：毎年１月１日）など、建物の場合には、固定資産税評価額などから、一定の相場価格の基準となる指標を確認することが重要です。
そして、実際の取引相場を知るには、近隣の地域で販売されている物件の情報を調べる（築年数・間取り・面積・立地条件・前面道路など）ことにより、周辺相場を知ることができます。
２ 査定の依頼
１により一定の相場を把握した後、複数の不動産会社に対して、当該物件の査定を依頼します。
ポイントは、不動産会社により査定価格も対応も大きく異なりますので、「査定価格」と「不動産会社の実績と対応と信頼性」について、十分に比較検討し、当該物件の売却について、依頼者の希望に沿って、誠実に実行し実現できる不動産会社を選択することをお勧めします。
3 不動産会社による各調査と査定
依頼者から提供された土地・建物に関する情報に基づき、不動産会社が机上査定として、所在地・立地条件・前面道路・築年数・床面積・構造・間取り・公法上の規制などの基本情報を基に、概算の査定額を算出します。
次に、現地査定として、不動産会社が一定の「不動産調査票」に基づき、法令上の制限の確認や、「登記に基づき境界線や地積」の確認や、現況の「住宅診断」を実施したうえで、正確な査定額を算出し、依頼者に提示します。
４ 募集価格の決定
上記の査定結果とご自身が持っている相場価格情報を踏まえて、不動産会社と売却する「募集価格」について協議します。
この際、買付申込が入ってから指値が入ることがありますので、募集価格に余裕を持った価格帯の検討も必要となります。
５ 媒介契約の締結
募集を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
仲介を依頼する場合、①一般媒介契約（複数の不動産会社に重ねて依頼）、②専任媒介契約（１社のみ依頼）、③専属専任媒介契約（自己発見取引が禁止される専任媒介契約）の三つの契約方法がありますので、当該物件の売却について、最も適合した契約方法を選択しての依頼が重要です。
なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、国交省令で定める方法により、「レインズ」と呼ばれる指定流通機構の登録が義務付けされています。（契約締結の日から７日以内）
６ 売却のための活動・取組
募集を開始するとネットに掲載されます。申込があった場合、専任媒介契約の場合には「２週間に１回以上」、専属専任媒介契約の場合には「１週間１回以上」の報告義務が不動産会社に義務付けされています。
７ 買付申込及び売買契約
購入希望者が現れると、不動産会社は購入希望者から「買付申込書」を受け取り、買付金額や契約条件等について、購入希望者と協議します。
契約概要が合意に至れば、住宅ローン等の審査を経て、手付金の額と引渡希望日等を依頼者と調整し、条件が整えば、重要事項説明を経たのち、売買契約を締結します。
８ 売買代金支払の決済と物件の引渡し
以上、「売却の流れ」の概要は、下記のとおりです。
- 物件売却の相談→
- 基本事項の確認→仮査定の依頼→仮査定→
- 媒介契約の締結→
- 物件の調査→
- 価格の査定・募集価格の決定→
- 売出しの広告活動・買受希望者の探索→
- 買受希望者との面談→
- 金融機関等（担保権者）との折衝→
- 売渡証明書の発行→
- 重要事項説明→
- 決済・引渡しのための事前準備→
- 決済・引渡しの事務処理→
- 決済・引渡し
留意事項
売買契約の基づき、売却の代金支払と当該物件の引き渡しとなります。
買主が現れてからの所要期間は、状況にもよりますが、基本は１か月～３ヵ月程度で代金支払の決済完了、物件の引渡しとなります。
売却が依頼者の希望に沿って、スムーズな手続きで進めるためには、パトーナーとなる不動産会社の選択にかかっています。
特に、相続不動産の売却においては、相続不動産専門の信頼できる不動産会社の選択が重要なキーポイントとなります。
ナビ・シグナル不動産は、相続不動産の売却の実績と信頼を有していますので、お気軽にご相談ください。